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任意売却のメリット・デメリット

このページでは、競売と任意売却の違いをリサーチしながら、任意売却のメリット・デメリットをまとめています。

任意売却のメリット・デメリット、そして競売との違い

住宅ローンを滞納しているだけでなく、「これ以上返済していくことがむずかしい」と判断したら、すぐ任意売却を検討すべき。迷っている間に債権者が裁判所に申し立て、自宅は競売にかけられてしまいます。任意売却のメリットを、競売と比較しながら以下に紹介しますので、要チェック。

  任意売却 競売
価格 市場価格に近い値段で売却できる。 市場価格よりも2~3割程度低い値段で落札される。
プライバシー 一般の不動産売買と何ら変わらず、単なる引越しとみなされる。 複数の関係者が現場に訪れる。またチラシを配布されたり、新聞やサイトに競売物件として情報掲載されたりすることになる。
残債の支払い 任意売却サポート業者の交渉力次第で、無理のない返済月額が設定してもらえる。 一括返済を迫られる。
引越し費用 売却金額から引越し費用が工面される場合もあり。引渡し時期も相談に乗ってもらえる。 自費。強制退去の場合もある。

任意売却なら競売より有利な条件が数多く実現しますし、必要以上の精神的ダメージを被る心配もありません。

競売では裁判所が介入することになります。債務者の意思とは関係なく新聞や裁判所などで物件の資料が公開され、執行官が自宅調査などを行うため周囲に知られてしまうのです。

任意売却の場合は、買主探しや債権者との交渉も専門業者が間に入るので強制執行のようなことはなく、住み替えのイメージで進むのでプライバシーも保たれます。

どうせ不動産を手放すなら、任意売却の方がおすすめなのです。

任意売却にデメリットはないの?

このような疑問へは「メリットを得るための時間的制約がある」と回答すべきかもしれません。

  • 債権者や保証人から同意を得るのに難航する
  • 価格の折り合いが、なかなかつかない

任意売却中に上記の障害に引っかかり、いたずらに時間を浪費していると、タイムアウトで競売に移行してしまう、ということもありえるからです。

それから、売却活動に時間がかかるケースがあります。この時に用意しなければならない書類がいろいろあったり、売却活動をする際の見学に立ち会いが必要だったりと手間がかかるのはデメリットだといえるかもしれません。

しかし、少しでも家を高く売るためにできることは何でもしておきたいですよね。

ただ、競売とは違うため、近所の人に任意整理をしていることを知られる心配はないでしょう。一般的な売却と同じように売却活動を行うことになるので心配はいりません。

また、大きなデメリットとして理解しておかなければならないのが連帯保証人に迷惑がかかるということ。後ほど詳しくご紹介しますが、任意売却を行うためには連帯保証人が協力してくれなくてはいけないため、この協力をお願いする必要があるのもデメリットだといえるかもしれません。

一つ時間がかかるケースとして、売却しようと思っている住宅の連帯保証人が別れた妻であるケースが見られます。中には、絶対に迷惑をかけないということを条件に別れたあとの連帯保証人を続けてもらっている方もいるでしょう。

別れた妻と現在は良好な関係が築けているのであれば良いのですが、中には電話をしても出てもらえず、話し合いが進められないケースもあります。

そうこうしている間に期限が来てしまい、最終的に競売にかけることになってしまった…ということになると大変なので早めに動き出しておきましょう。

任意売却は決心したらすぐ行動!経験豊富な業者にサポートを依頼しましょう。

ほかに考えられる任意売却時のデメリット

自己破産して免責にならないケースもある

任意売却をした後に借金を免責にするため、自己破産をする人がいます。通常であれば免責が認められて借金が免責になるのですが、債権額と売却金額が近い場合は免責が認められないこともあります。

新たな連帯保証人を要求される。

任意売却をするにしろ競売をするにしろ残債は残ります。その残債に関しては債権者から要求が来るのですが、場合によっては任意売却の条件として公正証書などの連帯保証人や債務名義を要求してくることがあります。

住宅ローンが残ったら引き続き返済が必要

任意売却を行ったとしても必ずしもローンがゼロになるとは限りません。その場合、支払が必要になります。

新築や築浅状態の家であればまだまだ高く買い取ってもらえますが、住んでいる年数が長い場合、価値が大きく落ち込んでローン残債に全く届かないケースも少なくありません。

ただ、競売とは違って交渉次第では月々少額の分割払いも可能となっています。

ブラックリストに載る

任意売却は債務整理の一つです。そのため、ブラックリストに名前が載ります。

実際にブラックリストと呼ばれるものがあるわけではなく、信用情報機関に事故情報として登録される形になるのですが、これにより新たな借り入れなどができない状態になってしまうのです。

任意売却の場合、事故情報が削除されるまでにかかる時間は5年から7年ほどといわれています。この間はローンの審査などにも通りませんし、それが原因でお金のやりくりが難しくなってしまうこともあるでしょう。

そのため、任意売却を行う場合はその後のお金のやりとりや家計についてもう一度よく考えることが必要です。ただ、正確にいうと任意売却をするからブラックリストに載るというよりも、任意売却しか選択肢がないくらいまでに住宅ローンの返済が滞ってしまった段階ですでにブラックリストには載っています。

いずれにしても任意売却でブラックリストに載るのは避けられません。任意売却をしたことにより現在使っているクレジットカードが使えなくなることはほとんどありませんが、住宅ローンだけでなくカードの返済も遅れていた場合は注意が必要です。滞納がひどくなった場合には一括返済を求められる可能性もあるでしょう。

自分で行動しなければならない

住宅ローンの返済ができない状態に陥ったとしても、突然専門家が「私が任意売却をします」と声をかけてくれるわけではありません。当然ながらこちらから専門業者に話を持ちかけなければなりませんよね。

競売になった場合は債権者側が様々な手続きを行ったり、裁判所に申し立てを行うなどしてサクサク話が進むのですが、自分でやらなければならないのはデメリットにも繋がるでしょう。このデメリットを考えたとしてもメリットの方が大きいです。

任意売却のデメリットを回避する方法

信頼できる任意売却業者に依頼する

任意売却の経験が浅い業者だと、段取りの不手際や売却が成功しないといったトラブルに繋がる可能性があります。任意売却の手続きの期間は限られているため、任意売却の実績が豊富で専門的な知識を持ち合わせている業者に依頼することでトラブルやリスクを回避できるでしょう。

連帯保証人にも協力してもらう

住宅ローンを滞納すると連帯保証人にも請求がいきます。その際に連帯保証人が住宅ローンを返済してしまうと任意売却はできません。任意売却をするという意思を連帯保証人に伝えて協力してもらいましょう。それに、「連帯債務者」は債務者と同じく債務責任を負わなければならないので、これに関しても協力してもらう必要があります。

任意売却の際に誤解されがちなこと

自己破産しないといけない

任意売却=自己破産をしないといけないとは限りません。なぜなら、任意売却で借金が残るとは限らないからです。むしろ売却できる金額が多く、債務をまかなえるケースもあります。とは言っても、場合によっては自己破産するしかない場合もあるので、自己破産の判断に関しては任意売却の際に担当者に確認しておくといいでしょう。

会社を解雇される

任意売却の情報に関しては、一般に公開されることはありません。破産をすると弁護士や税理士といった一部の業種は資格停止となりますが、任意売却をしただけでは資格停止になることはありません。それに、会社も任意売却を理由に解雇することはできないので、「会社を解雇されるかも・・・」という心配をする必要はないのです。

任意売却で失敗しないために・・・

任意売却の時系列別の注意点

任意売却では色々なポイントで注意すべきことが出てきます。そこで、任意売却の手続きの流れに沿って、時系列別に注意点をまとめてみました。

不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社を選ぶ際は、必ず複数の会社から見積もりを取るようにしましょう。購入時と売却時で不動産会社が違ってもいいので、ちゃんとサービスや実績もチェックして、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

物件を売りに出す際の注意点

物件を売りに出す場合は、複数の会社に同時に売りに出しましょう。そこで値段が一番高い会社に売れば問題ありません。また、物件の掃除も忘れてはいけません。物件の見た目が綺麗になるだけで査定価格は大きく変わってきます。誰しも汚い物件を買いたいとは思わないので、掃除はマストでやっておきましょう。

売却契約をする際の注意点

売却契約をする際は、売却価格や仲介手数料だけでなく契約書にも目を向けてください。契約は売主と買主の双方が合意した上で結ぶものなので、それを解除するのは簡単ではありません。自分の把握していない所で雨漏りやシロアリ被害などがあれば、売却後トラブルに繋がる可能性もあるため、注意しておく必要があります。

物件を引き渡す際の注意点

物件を引き渡す際は、所有権の転移と物件の引き渡しといった義務が生じるのですが、これを期日までに行わなかった場合、債務不履行などが成立してしまいます。そうなると違約金が発生することもあるため、スケジュールはしっかりと頭に入れておきましょう。

デメリットやリスクにもしっかりと向き合う

任意売却では様々な手続きが必要で、その都度気を付けることがたくさんあります。デメリットに関してもそうです。任意売却は便利な仕組みではありますが、メリットだけでなくデメリットもありますしリスクも伴います。任意売却で失敗しないためには、そういった所にもしっかりと目を向けていくことが大切なのです。

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競売の専門家で、任意売却の実績が豊富。債権者との折衝も非常に得意で、早急な売却・整理が可能。

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司法書士法人ジェネシス

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任意売却・債務整理時の係争を得意としており、これまで数多くの事例を取り扱っています。

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任意売却の相談員などが在籍し、親身なサービスが魅力。全国展開するところも多く、依頼しやすいのも魅力です。

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全日本任意売却支援協会

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