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住宅ローンを滞納したらどうなる?

住宅ローンを組む際は誰でも無理のない金額でローンを組んでいるはずですが、人生何があるかわかりませんよね。もしも住宅ローンを滞納するような事態になった場合にはどうなるのでしょうか。

住宅ローンを滞納した場合の流れ

まず、ほんの数日滞納してしまった程度では特に大きな問題はありません。しかし、1ヶ月以上滞納した場合には債権者となっている銀行から、さまざまな連絡が入ることになるでしょう。

初めは書面を通して催告状や催促状といったものが届きます。こちらが届いた段階でできる限り支払いましょう。

しかし、どうしても支払えない状態が続き、2ヶ月~3ヶ月といった滞納になってしまうと最初に届いたものに比べ厳しい内容の催告状が届きます。例えば、遅延損害金を一括で返済してもらう可能性があるなどの内容です。

催告状が届くようになったら債権者は本格的に滞納された金額の回収のために動き出している証ともいえるでしょう。この時点で一括返済ができれば大きな問題にはなりません。しかし、放置した場合には次なるステップに進んでしまうのです。

3ヶ月以上の滞納をした場合

滞納の期間が3ヶ月を超えた場合はさらなる催告状が届きます。ここには、住宅ローンを組んだ際にきちんと約束をした返済が守られていない旨が記載されているでしょう。契約書の中ではさまざまな取り決めがあり、毎月分割で料金を支払っていくことを認める内容を期限の利益と呼びます。

つまり、取り決めを守らなかったことにより契約で決めた「毎月分割で支払ってもよい」という項目が認められなくなってしまうのです。それは分割払いが許可されるということです。

残された方法は住宅ローンの一括返済しかありません。

すると、代位弁済に関する通知が届きます。これは、保証会社から届く請求のことで、住宅ローンと遅延損害金を一括で支払うように求める書類です。

代位弁済が届いたということは、すでに債務の全額を保証会社が銀行に支払ったということ。これまで銀行に債権があったものが保証会社の方に移され、債務者の保証会社に対して返済を行う必要があります。

ただ、余裕があっても支払わなかった方は別として、どうしても住宅ローンが支払えなくなって滞納してしまった方の場合、一括返済は非常に難しい状態にあるでしょう。そのため、なかなか返済ができずにいると保証会社から債権管理回収業者に債権が回り、不良債権扱いになる可能性もあります。

半年以上の滞納をした場合

それでも返済ができずにいた場合、裁判所からは競売開始決定通知書が届きます。これはその名の通り、住宅ローンが支払えなくなった不動産を競売にかけて債権の回収をすることが決まったことを知らせる通知です。

この時点ですでに保証会社が裁判所に申し立てを行い、不動産は担保として差し押さえられています。差し押さえられるということは、住宅の所有権は自分にはないということ。この状態で勝手に住宅を処分したり売却することはできません。

8ヶ月以上の滞納をした場合

競売を行うための準備期間となります。この時期になると裁判所の執行官と不動産の鑑定士が自宅を訪れるようになるでしょう。写真を撮ったり、住宅の状況がどのようになっているのかを確認されます。

家を留守にしたとしても強行的に行われるので、どうしても当日に立ち会いが難しい場合は他の日にしてもらうのが安心です。

10ヶ月以上の滞納をした場合

競売の行われる期間です。入札が開始され、購入希望者がいればいつ落札されてもおかしくありません。具体的にいつから入札が開始されるのかについては事前に期間入札決定通知書が届くので確認しておきましょう。

競売にかけられたものの入札金額が残債を下回った場合、引き続き返済を行っていくことになります。

任意売却できる期限は?

実際に競売が始まったから任意売却を行ったとしても取り扱ってくれる不動産会社はほとんどありません。そのことからも、できるだけ早い段階で任意売却を検討しましょう。

できれば滞納3ヶ月頃まで、遅くても半年以内には検討しておいたほうが成功率が高くなります。

任意売却の時の住宅ローンの滞納の相談

できるだけ早い段階で専門家に相談をすれば任意売却が選択できる可能性は高くなります。お金のやりくりに関する問題ということもあり、なかなか積極的に相談できない方もいるようですが、自分自身でも返済能力が限界だと感じているのであれば早めに専門家に相談をしてみましょう。

早い段階で相談ができれば任意売却を避けることもできるかもしれません。例えば、支払方法を変更するという選択肢もあるでしょう。銀行の窓口に相談に行けば支払方法の変更に応じてもらえる可能性があります。

これはリスケジュールとも呼ばれ、返済期間を延長してもらったり、一時的に元金の支払をストップして金利のみ支払うような形に応じてもらえることもあるのです。

ケガをしたり病気で一時的に働けなくなったなどの理由から住宅ローンを滞納する場合、銀行側にすぐに相談をしてみましょう。

残念ながら任意売却といった選択肢しか用意されていない場合も不動産会社や司法書士、社団法人などの相談先が用意されています。

任意売却の時の住宅ローンの滞納は何か月まで?

何か月か住宅ローンを滞納しそうではあるものの、また返済を再開できる目処がついているということであれば、任意売却以外にも選択肢があるかもしれません。まずは銀行に相談に行ってみるのがおすすめですが、支払再開の目処がついていない場合は競売にかけられるよりも前に任意売却を検討しましょう。

具体的な滞納期間でいうと、滞納をし始めてから半年以内には任意売却について決断しておかなければなりません。早ければ早い方が良いので、滞納は何か月まで待ってもらえるもの?といったことについて考えるよりも、「できるだけ早く」を頭に入れておいてくださいね。

気を付けなければならないのが、滞納期間が3か月を過ぎると「期限の利益の喪失」に繋がる恐れがあるということ。これはローンを契約した際に取り決めた「住宅代金を分割で支払うことに銀行側が応じる」といった契約が無効になってしまうことをいいます。

もしも期限の利益の喪失通知が届いた場合はそこに記載されている期日までに滞納分を支払わないとローンの残額を一括で返済しなければなりません。これが届く前に任意売却を検討したいところですが、届いてからでもすぐに動けば任意売却ができる可能性が高いです。

任意売却の時の住宅ローンの滞納と強制退去

もしも任意売却が間に合わず、競売にかけられるとそこに住み続けることはできません。つまり、強制退去を命じられるということ。

競売にかけられて立ち退きを迫られても従わなかった場合、不法占拠者扱いになるのです。例え鍵を閉めて家の中に立てこもっていたとしても鍵屋が強制的に鍵を開けてしまいます。

こういったことを避けるためには競売の話が進むよりも前に任意売却を済ませておくことが非常に重要になってきます。任意売却であれば引越し費用を負担してもらえる可能性がありますが、強制退去となればそういったものもありません。

任意売却の時の住宅ローンの滞納と借金

住宅ローンの返済ができなくなった時に、「何としてでも住宅ローンのお金を用意しなければ…」と考えて借金をする方もいるようです。確かにこの方法であれば一時的に返済はできるかもしれませんが、絶対にやめておきましょう。

というのも、仮にどうしても返済が困難になり任意売却や競売といった形で家を手放す場合、自宅がなくなるだけでなく、手元には借金が残ってしまうからです。一時的に働けなくなったなどの理由がある場合は借金をして返済することを考えるのではなく、銀行に返済に関する相談に行った方が良いです。

借金はその後に返済能力が回復する目処がついている場合にのみ最終手段として検討してみましょう。

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