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住宅ローンを滞納したらどうなる?

住宅ローンを組む際は誰でも無理のない金額でローンを組んでいるはずですが、人生何があるかわかりませんよね。もしも住宅ローンを滞納するような事態になった場合にはどうなるのでしょうか。

住宅ローンを滞納した場合の流れ

まず、ほんの数日滞納してしまった程度では特に大きな問題はありません。しかし、1ヶ月以上滞納した場合には債権者となっている銀行から、さまざまな連絡が入ることになるでしょう。

初めは書面を通して催告状や催促状といったものが届きます。こちらが届いた段階でできる限り支払いましょう。

しかし、どうしても支払えない状態が続き、2ヶ月~3ヶ月といった滞納になってしまうと最初に届いたものに比べ厳しい内容の催告状が届きます。例えば、遅延損害金を一括で返済してもらう可能性があるなどの内容です。

催告状が届くようになったら債権者は本格的に滞納された金額の回収のために動き出している証ともいえるでしょう。この時点で一括返済ができれば大きな問題にはなりません。しかし、放置した場合には次なるステップに進んでしまうのです。

3ヶ月以上の滞納をした場合

滞納の期間が3ヶ月を超えた場合はさらなる催告状が届きます。ここには、住宅ローンを組んだ際にきちんと約束をした返済が守られていない旨が記載されているでしょう。契約書の中ではさまざまな取り決めがあり、毎月分割で料金を支払っていくことを認める内容を期限の利益と呼びます。

つまり、取り決めを守らなかったことにより契約で決めた「毎月分割で支払ってもよい」という項目が認められなくなってしまうのです。それは分割払いが許可されるということです。

残された方法は住宅ローンの一括返済しかありません。

すると、代位弁済に関する通知が届きます。これは、保証会社から届く請求のことで、住宅ローンと遅延損害金を一括で支払うように求める書類です。

代位弁済が届いたということは、すでに債務の全額を保証会社が銀行に支払ったということ。これまで銀行に債権があったものが保証会社の方に移され、債務者の保証会社に対して返済を行う必要があります。

ただ、余裕があっても支払わなかった方は別として、どうしても住宅ローンが支払えなくなって滞納してしまった方の場合、一括返済は非常に難しい状態にあるでしょう。そのため、なかなか返済ができずにいると保証会社から債権管理回収業者に債権が回り、不良債権扱いになる可能性もあります。

半年以上の滞納をした場合

それでも返済ができずにいた場合、裁判所からは競売開始決定通知書が届きます。これはその名の通り、住宅ローンが支払えなくなった不動産を競売にかけて債権の回収をすることが決まったことを知らせる通知です。

この時点ですでに保証会社が裁判所に申し立てを行い、不動産は担保として差し押さえられています。差し押さえられるということは、住宅の所有権は自分にはないということ。この状態で勝手に住宅を処分したり売却することはできません。

8ヶ月以上の滞納をした場合

競売を行うための準備期間となります。この時期になると裁判所の執行官と不動産の鑑定士が自宅を訪れるようになるでしょう。写真を撮ったり、住宅の状況がどのようになっているのかを確認されます。

家を留守にしたとしても強行的に行われるので、どうしても当日に立ち会いが難しい場合は他の日にしてもらうのが安心です。

10ヶ月以上の滞納をした場合

競売の行われる期間です。入札が開始され、購入希望者がいればいつ落札されてもおかしくありません。具体的にいつから入札が開始されるのかについては事前に期間入札決定通知書が届くので確認しておきましょう。

競売にかけられたものの入札金額が残債を下回った場合、引き続き返済を行っていくことになります。

任意売却できる期限は?

実際に競売が始まったから任意売却を行ったとしても取り扱ってくれる不動産会社はほとんどありません。そのことからも、できるだけ早い段階で任意売却を検討しましょう。

できれば滞納3ヶ月頃まで、遅くても半年以内には検討しておいたほうが成功率が高くなります。

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