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不動産任意売却の際の契約書の注意点は?

不動産の任意売却を行う際には契約書を作成することになります。専門家にすべて任せておけば良いのでは?と思うかもしれませんが、いくつか注意しておきたいポイントがあるのです。

不動産任意売却の際の契約書の注意点

そもそも、契約書といえば何が書いてあるのかわからないほどごちゃごちゃ文字が並んでいて見るのが嫌になってしまう方もいるはず。専門用語もたくさんあるので、がんばって理解しようと思っても頭が追いつかないこともありますよね。

しかし、契約書にはたくさんの大切なことが書かれています。トラブルを防ぐためにもしっかりとその意味を理解しておきましょう。意味のわからない単語があった場合、不動産会社などにしっかりと説明を求めることが大切です。

例え自分自身で内容を理解していなかったとしても、サインをしたり印鑑を押せばそこに書かれている内容をすべて承知した証になってしまいます。後から何かトラブルが起き、「いや、理解していなかったから…」と言っても認められません。

書類の作成は基本的に業者が行ってくれるのでお任せして問題ありませんが、内容はよく確認し、わからないことがあったら理解できるまで説明を求めたほうが安心です。

それから、次のようなポイントが含まれているか確認しておきましょう。

売主の瑕疵担保責任に関して

売買契約完了と同時に不動産取引も完了します。不動産は売主の手を離れ、買主の物になるわけですが、ここで注意しておかなければならないのが瑕疵担保責任に関することです。

瑕疵担保責任とは、不動産の売買契約が完了して不動産を明け渡した後に何らかの不具合が見つかった場合に損害賠償や売買契約の解除を求められる決まりのこと。例えば、雨漏りが発生していることがわかった、シロアリによって基礎が大きな被害を受けていることがわかった、といったもの。

しかし、任意売却で不動産を売却する場合、後から修理費用などを請求されても対応できない可能性が高いでしょう。そこで、瑕疵担保責任の免除に関する条項を忘れずに付けておかなければなりません。これを忘れてしまうと何かあった時に請求されてしまうので注意しておいてくださいね。

白紙解約条項に関して

もしも債権者の同意が得られず、抵当権が抹消できなかった場合のことについても考えておかなければなりません。任意売却をするということは、他にも様々な負債を抱えている状況ですよね。そのような状況だと新たな差し押さえが入り、契約解除しか選択肢がないケースもあるのです。

こういったケースはごく稀ではありますが、もしものことを考えて担保権抹消の白紙解約条項を入れておきましょう。

現況有姿売買に関して

先述したように、任意売却で不動産を売却する場合、売主側は様々な負債を抱えている状況です。このような状況で買主側からリフォームや修繕を依頼されたとしても対応できません。

そこで、契約時の状況のまま不動産を引き渡すことを承諾してもらうために現況有姿売買についても契約書に入れてもらいましょう。仮にこれを忘れてしまうと契約後にあれこれお願いをされて面倒なことになってしまうかもしれません。

契約書で最低限確認しておきたいこと

注意しておきたいポイントについてご紹介しました。この他に、どういった点に気をつければ良いのでしょうか。

まず、自分が希望した内容がしっかり契約書に記載されているか確認しておきましょう。不動産側のミスでうっかり記載するのを忘れてしまうことがあります。

それから、任意売却をする売主側は金銭的に厳しい状態にいるわけなので、何か自分が不利益をこうむるような項目が記載されていないかも忘れずに確認しておきましょう。

信頼できる不動産会社にお任せをすればトラブルなく完了するケースがほとんどではありますが、自分自身でも十分に理解して取引を進めることが大切です。

不動産を任意売却する時の契約書

任意売却をする場合、用意しなければならない書類や、作成しなければならない書類がたくさんあり、混乱してしまう方も多いでしょう。

ですが、きちんと内容について理解し、手続きを進めていかなければなりません。

不動産を任意売却する時の契約書と書式

契約書に関しては自分自身で用意するのではなく、中間に入ってくれる業者が正しい書式のものを用意してくれるので心配はいりません。任意売却を行ってくれる業者と、専任媒介契約書を取り交わすことにより債権者との窓口も自分ではなく業者に移ります。

注意しなければならないこととして、任意売却は自分で申請をしなければ適用されないため、自分自身で動かなければなりません。その際に仲介業者を使わずに、債務者本人の必要な契約書を必要な書式で準備して提出することは不可能ではありません。

しかし、仲介業者が行ってくれる作業は非常に専門的なことです。例えば、任意売却予定の物件に購入希望者が現れた場合にはその方と交渉をしたり、売買契約書などを正しい形で作成しなければなりません。

この他にも、専門的な知識が必須になる決済関係の手続きも必要になるのですが、ここまでは自分でできたとして、金融機関などの債権者との交渉がまとまらない可能性が高いです。自分にとってできるだけ有利な形で、任意売却を進めるためにもやはり専門家の力を借り、契約書などを作成してもらった方が間違いないでしょう。

売買契約書などは法律によって定められた形で、作成して提出しなければ認められないため、素人が行うのは基本的に無理だと思っておいた方が良いですね。

債権者の方からは任意売却申出書を提出するように求められることもありますが、こちらも任意売却をお願いしている業者の方で用意してくれるので、必要な場合は相談してみましょう。

不動産を任意売却する時の契約書と破産管財人

破産管財人とは何かというと、これは破産手続きが開始された際に選任される方のことで、一般的には弁護士です。その名の通り破産者の財産を管理する役割を持っており、できるだけ不動産を高く売り、債権者に配当するために動いてくれます。

債務者が不動産を持っていた場合、その財産は破産財団となり、破産者である債務者はその管理処分権を失うことになるため、その後については破産管財人の方が管理処分権を所有することになるのです。

任意売却に関しても、破産裁判所から許可を得た破産管財人が行います。

破産管財人による任意売却が行われるということは、すでに破産者自身にはその不動産を売却する権限はないということ。そのため、契約書への署名などに関することもすべて破産管財人が行うことになるのです。

契約書に関して確認しておきたいこと

不動産の任意売却を行う場合、契約書を取り交わすことになるわけですが、この中で最低限確認しておかなければならないことについてご紹介します。

まず、売主の瑕疵担保責任に関すること。通常、例え明け渡しが完了した後に見つかったものだったとしても何らかの不具合があった場合には、損害賠償や売買契約の解除が認められます。しかし、任意売却の場合はこういったことに対応するのが難しいため、瑕疵担保責任の免除に関する条項を付けておかなければならないのです。

同じく、リフォームなどをせずにそのまま売却を行う現況有姿売買に関する取り決めも契約書に入れておきましょう。

それから、債権者から抵当権の抹消が認められずに不動産を売却できなかった場合のことを考えて担保権抹消の白紙解約条項も入れておく必要があります。

このあたりは任意売却の専門業者の方が行ってくれるはずなので心配いりません。ただ、うっかり契約書に内容を入れるのを忘れてしまった…というケースもゼロとは限らないので、この3点だけはしっかり確認しておきましょう。

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