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住宅ローンが払えない時は任意売却を検討せよ

ここでは住宅ローンが払えない場合に有効な手段となる任意売却の仕組みやメリットについて解説しています。

そもそも住宅ローンって何?

住宅ローンとは家を買ったり改築したりするために、銀行などの金融機関から借りるお金のことです。自分で用意できればそれがベストなのですが、家を一軒建てるとなると数千万円かかりますよね。そんな大金を手持ちのお金でポンっと払える人は少ないでしょう。そのため、家を購入する際はほとんどの人が住宅ローンを利用し、毎月返済していきます。

ローンは金融機関からお金を借りている状態なので、利息というものが発生します。利息は借りている期間に応じて膨らんでいくので、返済期間が長くなればなるほど、総支払い額も多くなってしまいます。だからといって短期間で返済しようと思ったら、今度は毎月の返済額が増えることになるので、家計の負担が大きくなります。そのため、住宅ローンを利用する際は自分のライフスタイルや収入に合わせて、無理のない返済計画を立てることが大切なのです。

住宅ローンはどんな物件でも利用可能!

住宅ローンは基本的にどんな物件でも利用可能です。ただし、居住用の物件でなければなりません。新築はもちろん中古マンションや住宅を建てるための土地の購入でも住宅ローンを利用できます。ただし、中古住宅の場合は建物の耐久性の問題から、借り入れ期間が短くなることがあります。他にも物件によって借り入れ条件や利用条件が変わってくるので、事前に確認しておく必要があります。

住宅ローンには公的ローンと民間ローンがある

住宅ローンを利用したことがない人からしてみれば、公的ローンと民間ローンの違いは分からないですよね。そこで、公的ローンと民間ローンについて詳しく見ていきたいと思います。

公的ローン

公的ローンとは公的機関が行う融資のことで、財形融資や自治体融資といった種類に分けられます。2006年までは政府系金融機関の住宅金融公庫が行う公庫融資が公的ローンの代表格でしたが、2007年の合成改革の流れで、住宅金融公庫は廃止になりました。その後、住宅金融支援機構という一定の業務を引き継ぐ機関が登場しましたが、この機関は特別なケース以外は、個人への融資は行っていません。

財形融資

財形融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、尚且つ貯金残高が50万円以上ある人でないと利用できません。借り入れ時の金利は1%前後で財形貯蓄額の10倍、最高4,000万円の借り入れが可能です。

自治体融資

融資の中には、都道府県や市町村が行っている独自の融資制度もあります。自治体が直接融資するものもあれば、所定の金融機関で借り入れをした時の金利を一定期間補給するものもあります。融資制度の内容は自治体ごとに異なりますし、そもそも融資制度がない自治体もあります。

民間ローン

公的ローンが主流だった頃は、民間ローンは審査が厳しく金利も高いというイメージがありました。しかし、住宅金融公庫が廃止になってからは、都市銀行や地方銀行、生命保険会社などの民間の金融機関が住宅ローンの開発に力を入れるようになり、今では数多くのローン商品が登場しています。そんな民間ローンは「提携ローン」と「非提携ローン」の大きく2つに分けられます。

提携ローン

金融機関と不動産会社、もしくは金融機関とローン申込者の勤務先が提携して提供される住宅ローンのことを提携ローンといいます。提携ローンは利用できる金融機関が限られていますが、金利優遇が適用されるなどのメリットがあります。

非提携ローン

基本的に提携ローン以外の住宅ローンは非提携ローンと呼ばれています。

住宅ローンの支払いが難しくなってきたらどうする?

住宅ローンの返済が難しくなってきたら、まずは債権者である金融機関に連絡をしましょう。何もせずにローンを滞納してしまうと、ブラックリストに登録されてしまうかもしれません。そうなる前に、金融機関と相談して返済計画の見直しをしてもらいましょう。

もしそれでもダメだった場合は、最終手段として任意売却という選択肢もあります。任意売却がどういうものかという説明に関しては、次で説明していきます。

任意売却ってどういうこと?

任意売却とは不動産会社などが債権者と債務者の間に入って調整することで、ローン残高があるまま抵当権を外し、不動産を任意に売却することを言います。

何らかの理由で住宅ローンの返済が困難な状況になった時は、住宅の売却を検討するという方は多いでしょう。しかし通常は不動産に付いている抵当権を外して売却するためには残りのローンを全額返済する必要があります。

それができずに住宅ローンの返済をしないでいると債権者は裁判所に申し立てをしても強制的に不動産を売却され、債権を回収する競売の手続きに入ります。競売が成立してしまえば債務者は強制退去となり住む場所を失うことになります。

こうした逃げ場のない債務者を救済する手段として有効となるのが、任意売却というわけです。

任意売却をしても債務者のローン残金返済が免除されるわけではありません。但し、債権者は支払い困難であることは承知しているので、債務者の収入や生活状況に合わせて月々無理のない返済を続けていくことができるようになります。

任意売却の条件とは?

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった程度では応じてもらえません。任意売却の条件としては、住宅ローンの滞納です。債務者が返済を3~6ヶ月滞納すると、期限の利益を喪失することになり、金融機関は保証会社に代位弁済を求めることになります。任意売却は通常この時点から可能になります。しかし、稀にこの条件に当てはまっても任意売却ができないケースがあります。

任意売却ができないケース

ケース①:連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない場合

このケースは、保証人や債務者が夫婦や兄弟、親である場合が多いです。全ての利害関係人の同意が得られない時は任意売却ができません。

ケース②:不動産に差押登記があり解除できない場合

市県民税などの滞納により差押登記があると、不動産を処分することができません。そのため、不動産を処分するには差押登記を解除する必要があります。しかし、その滞納額が100万円単位の場合、一部納付で解除してもらえなければ任意売却はできません。

ケース③:共有名義者が任意売却に応じない場合

不動産を共有名義で所持している場合、その共有者も売買契約の売主となるため、共有者から同意を得られなければ売却することはできません。夫婦の共有名義で物件を購入して、その後離婚した場合に共有者から協力してもらえないケースが多いようです。

ケース④:競売入札期日が迫っている場合

不動産の処分はすぐにできるものではないので、ある程度日数がなければ難しいです。任意売却の依頼をしたのが競売の入札間近だと、期日までに任意売却できない可能性があるので気を付けましょう。

任意売却のメリット

任意売却も競売も所有不動産を売却するという点は同じなのですが、任意売却には競売にはない以下のメリットがあります。

相場価格に近い金額で売却できる

競売では落札価格が低額になりやすいですが、任意売却の場合は債務者、債権者、買主の3者の話し合いにより相場価格に近い金額で売却されます。競売より2~3割高く売れることになるのでその分ローンの残高が減ります。

プライバシーが保たれる

競売では情報が公開されて裁判所の調査が入るなど近所や周囲に競売にかけられたことが知られてしまいますが、任意売却の場合は外部に情報を知られることがなくプライバシーが保たれます。

ローン残金を分割返済できる

競売の場合は売却価格が低い上に、基本的に一括返済を迫られ、給与が差し押さえられたりします。一方、任意売却の場合は話し合いにより、ローン残金を支払い能力に合わせた分割返済が可能になるので負担が軽減されます。

持ち出し費用が発生しない

任意売却では不動産業者の仲介手数料、抵当権抹消費用、滞納分の固定資産税などの諸費用は売却金額より支払われることになります。また競売のように落札されるまでの遅延損害金も無く、売主としての持ち出し費用がほとんど発生しなくなります。

引越し費用を捻出できる可能性がある

競売では引越し費用も含めた立ち退き料を請求することはできませんが、任意売却の場合は債権者との調整次第で売却代金の中から引越し費用を確保できる可能性があります。また引越しの時期も相談に応じてもらえます。

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