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住宅ローンが払えない時は任意売却を検討せよ

ここでは住宅ローンが払えない場合に有効な手段となる任意売却の仕組みやメリットについて解説しています。

任意売却ってどういうこと?

任意売却とは不動産会社などが債権者と債務者の間に入って調整することで、ローン残高があるまま抵当権を外し、不動産を任意に売却することを言います。

何らかの理由で住宅ローンの返済が困難な状況になった時は、住宅の売却を検討するという方は多いでしょう。しかし通常は不動産に付いている抵当権を外して売却するためには残りのローンを全額返済する必要があります。

それができずに住宅ローンの返済をしないでいると債権者は裁判所に申し立てをしても強制的に不動産を売却され、債権を回収する競売の手続きに入ります。競売が成立してしまえば債務者は強制退去となり住む場所を失うことになります。

こうした逃げ場のない債務者を救済する手段として有効となるのが、任意売却というわけです。

任意売却をしても債務者のローン残金返済が免除されるわけではありません。但し、債権者は支払い困難であることは承知しているので、債務者の収入や生活状況に合わせて月々無理のない返済を続けていくことができるようになります。

任意売却のメリット

任意売却も競売も所有不動産を売却するという点は同じなのですが、任意売却には競売にはない以下のメリットがあります。

相場価格に近い金額で売却できる

競売では落札価格が低額になりやすいですが、任意売却の場合は債務者、債権者、買主の3者の話し合いにより相場価格に近い金額で売却されます。競売より2~3割高く売れることになるのでその分ローンの残高が減ります。

プライバシーが保たれる

競売では情報が公開されて裁判所の調査が入るなど近所や周囲に競売にかけられたことが知られてしまいますが、任意売却の場合は外部に情報を知られることがなくプライバシーが保たれます。

ローン残金を分割返済できる

競売の場合は売却価格が低い上に、基本的に一括返済を迫られ、給与が差し押さえられたりします。一方、任意売却の場合は話し合いにより、ローン残金を支払い能力に合わせた分割返済が可能になるので負担が軽減されます。

持ち出し費用が発生しない

任意売却では不動産業者の仲介手数料、抵当権抹消費用、滞納分の固定資産税などの諸費用は売却金額より支払われることになります。また競売のように落札されるまでの遅延損害金も無く、売主としての持ち出し費用がほとんど発生しなくなります。

引越し費用を捻出できる可能性がある

競売では引越し費用も含めた立ち退き料を請求することはできませんが、任意売却の場合は債権者との調整次第で売却代金の中から引越し費用を確保できる可能性があります。また引越しの時期も相談に応じてもらえます。

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