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任意売却よくある質問|Q&A

ここでは任意売却についてのよくある質問をピックアップして、Q&A形式で回答をまとめています。

任意売却に関する疑問・質問と答え

任意売却について誤解を生じやすい点や疑問に思われそうなことを集めましたので、現在検討中の方は是非参考にしてください。

Q.任意売却をしようにも費用を出す余裕がないのですが?

A.任意売却をする場合は、不動産会社に支払う売買仲介手数料や司法書士に対する抵当権抹消手続きの費用などが発生しますが、債務者が持ち出して支払う費用はほとんどありません。そうした費用は売却金額から差し引かれることなので、手持ち資金がなくても任意売却の手続きは可能です。また、売却後の引越し費用も債権者が承認すれば捻出することが可能です。

Q.任意売却は債務整理とは違うんですか?

A.債務整理とは住宅ローンなどの返済が難しくなった場合、法律に従って債権者と債務者が話し合い、債務を圧縮したり月額の支払額を調整したりすることで、司法書士や弁護士が代理人となって対応します。

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得て不動産を第三者に売却しローンの残高返済に充てて生活再建を行うことです。通常は任意売却の実績がある、不動産会社や司法書士がサポートします。

Q.任意売却をすると信用情報に登録されるのですか?

A.任意売却をしてもクレジット会社などの金融機関に通知が行くことはないので、それ自体で個人信用情報機関に事故情報が登録されることはありません。但し、任意売却を行う以前に住宅ローンの滞納をしていることが多いので、その時点で既に信用情報に登録されていると考えられます。

Q.任意売却をすれば残債は帳消しになるのですか?

A.任意売却をしても、残ったローンは支払う必要があります。不動産の売却代金を残債の返済に充てますので、任意売却前よりも返済総額は減額され月々の返済は楽になります。一括返済する必要はなく、債権者との交渉で無理のない範囲で月々返済を続けることになります。

Q.任意売却をすると必ず引越ししなければならない?

A.自宅を売却すれば所有者は移転するので、退去するのが原則です。但し、リースバックと言って、買主と賃貸借契約を結び家賃を支払うことにすれば継続して住むことが可能です。また親子間売買など親族が買い取ってそのまま住み続けるというケースも考えられます。

Q.任意売却の手続きを行う期限はあるのですか?

A.法律で期限が定められているわけではありませんが、任意売却は競売の開札期日の前日まで可能なのでそれが期限とも言えます。但し、任意売却を専門業者に依頼しても、債権者との交渉や買主を探す期間が最低でも1ヶ月は必要となるため、滞納が続いたら競売の手続きが開始される前に動いたほうがよいでしょう。

Q.収益不動産はどのタイミングで任意売却したらいいですか?

A.最適なのは、「1.入居者の退去」「2.家賃収入の減少」「3.大規模修繕」のタイミングです。入居者が退去し家賃収入が少なくなると、ローンの返済のほうが多くなってしまいます。その場合は家賃以外の収入が必要になりますし、この状態が続けば必要以上に資産を失ってしまうでしょう。大規模修繕も同様で、多くの修繕費用がかかってしまいます。自分が損をしないためにも、この3つのタイミングで収益物件を売却するのか、所有し続けるのか判断するといいでしょう。

Q.査定金額はどうやって算出しているのですか?

A.査定金額は、【年間家賃収入÷表面利回り】という計算式で算出されます。
例えば、年間家賃が2,600万で表面利回りが10%だとすると年間家賃2,600万円÷表面利回り10%=査定金額2億6,000万円 となります。

Q.表面利回りと実質利回りは何が違うんですか?

A.表面利回りというのは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字のことで、計算式は【年間収入÷物件価格×100=表面利回り】となります。最初に対象の物件を絞り込む目安となるのが、表面利回りという指標です。そして、実質利回りは年間の家賃収入から管理費や固定資産税といった諸経費を差し引き、物件価格に購入時の登録免許税などの諸費用を足したもので割った数字です。計算式は【(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100】となります。実質利回りは瞬間的な数字でしかないため、年ごとに変化します。そのため、一般的な物件の目利きでは、まず表面利回りで見てから実質利回りを算出します。

Q.利回りは価格に影響しますか?

A.収益不動産の売り出し価格に利回りが与える影響は想像以上に大きいです。例えば、年間家賃収入が1000万の物件の場合、利回りが1%変わるだけで売り出し価格は次のようになります。

利回りがたった1%変わっただけでこんなにも大きく金額が変動してしまうのです。

Q.収益不動産の売却を成功させるコツはありますか?

A.まずは、誰がいつ見学に来てもいいように、物件やその周辺をきれいにしておくことが大切です。物件やその周辺が汚いと治安が悪いイメージを持たれてしまいますし、誰も住みたいとは思えません。また、物件の売却理由や室内の設備など、聞かれたらすぐに答えられるように把握しておくことも重要です。特に不動産投資の初心者は細かい質問が多い傾向にあるので、どんな質問にも答えられるようにしておきましょう。

任意売却に詳しい業者に相談するのがベスト

ここまで任意売却についてよくある質問を紹介してきましたが、任意売却を検討している人の現状はそれぞれ異なります。誰しも同じ条件で任意売却をするわけではないので、確かな情報を得るためにも、任意売却の疑問は詳しい業者に相談するのがベストでしょう。

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