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アパートローンの支払いを滞納

ここでは収益悪化でアパートローンを滞納し、任意売却した人の体験談を紹介しています。

アパートローンが返済困難になり任意売却をした体験談

収益アパートの経営が行き詰まり、ローン返済のために任意売却をした人の体験談を集めました。

任意売却でアパートローンを完済できた

Fさんは収益アパート建築の営業マンの話に乗って、提案されるままローンを組み賃貸アパートを新築しました。最初は空室もなく収入は安定していましたが、5年くらいすると入居率が落ち込みアパートローンの返済が困難になりました。

このまま滞納が続くと競売にかけられて自宅も奪われてしまうので、Fさんは残債ができないように売却できないかを専門会社に相談しました。

そこで紹介をもらった投資家と話が進み、調整をしてもらったおかげで任意売却が成立。

最終的には希望通りにアパートローンも完済でき自宅を守ることができました。

破産を免れた上に任意売却で資金も残った

Eさんは相続した土地に全額融資で賃貸アパートを建てて経営をしていました。ところが勤めていた会社の業績悪化で突然リストラされてしまいました。給料がなくなるとアパート経営での収入はすべて生活費に消えてしまいます。

ついにアパートローンの返済ができなくなり、競売開始が決定。Eさんは破産するしかないと考えていましたが、任意売却という手段があると聞き査定を依頼しました。

その結果、不動産評価がしっかりあることがわかりすぐさま売却。アパートローンを全額返済できただけでなく、再出発のための資金も残すことができました。

収益率悪化でマイナス経営になり任意売却

8年前に会社員をしながらアパートを購入したKさん。サブリース契約で空室でも安定収入があり、管理の手間がないことに魅力を感じたのです。

最初は安定した賃料収入がありましたが、数年後にはメンテナンス費用がかかるようになりました。さらに、相場より高いと指摘され家賃を下げたため収益率が悪化。ローンを支払うと完全にマイナスになり、滞納するようになりました。

このままでは、破産になる可能性もあると考えて任意売却を決断。専門会社に銀行と交渉をしてもらい、アパートの補修をした上で売却が成立。最悪の事態にならずに済みました。

収益物件を高く売るためのポイント

収益物件に限らず、何か物を売る時は少しでも高い値段で買ってもらいたいと思うはずです。収益物件の場合は、高く売るポイントを押さえておくだけで、相場よりも高い値段で買い取ってもらえる可能性が高くなりますよ。

ポイント①:ターゲットは初心者投資家と一般法人

初心者投資家

初心者投資家は経験が浅いということもあり、収益物件の相場が分からない人が多いです。説得の上手い営業マンだと、割高な物件でも購入してしまう傾向にあります。少し可哀そうな気もしますが、投資の世界は弱肉強食です。躊躇してしまうと逆に自分が損をすることになってしまいます。 初心者投資家に収益物件を売るには、初心者投資家を中心に扱っている不動産会社に媒介してもらうという方法があります。初心者向けに不動産投資セミナーなどを定期的に開催しているサイトや不動産会社を探して媒介契約を交わせば、相場よりも高い値段で売却できる可能性が高まります。

一般法人

一般法人も収益物件を高く買い取ってくれることがあります。法人が収益物件を購入する目的は様々ですが、ある程度の利益を上げている法人の場合は「節税対策」という目的で購入することが多いです。現金を資産に組み替えて、その際に発生する経費を狙っているため、物件のキャッシュフローベースで投資するわけではありません。条件さえそろってしまえば、個人投資家が手を出さないような金額でも購入してくれる可能性があると言えます。

【番外編】売ってはいけないターゲットは「プロ」

収益物件を売るターゲットの中には、絶対に選んではいけないターゲットもいます。それは、プロの不動産投資家です。プロ相手に高く売ろうとすると、逆に低い価格になってしまうこともあります。相手が提示してきた価格で売却するくらいなら、売却せずにそのまま保有していたほうが良いでしょう。 自分よりも経験豊富なプロに売るのではなく、自分よりも経験の浅い投資家や、win winの関係を築ける一般法人などにターゲットを上手く絞ることで、収益物件を高く売ることができるでしょう。

ポイント②:自分の目的に合った媒介契約を選ぶ

専属専任媒介契約

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約のことで、契約を結んだあとは他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、1つ違う所は不動産会社が見つけてきた売却先としか取引ができないという点です。限られた期間内で買い手を探さないといけないので、比較的高確率で買い手が見つかるというのは、この媒介契約のメリットと言えるでしょう。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と仕組みは同じですが、この媒介契約は自力で探した買い手に不動産会社を介さず契約できます。専任媒介契約は、買い手を自力で探せて、尚且つ更に条件の良い買い手を探したい時に利用できるというメリットがあります。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できます。自力で探した買い手と不動産を介さずに契約することもできます。幅広く買い手を探せるというメリットがある一方で、(専属)専任媒介契約に比べると安定性が低いため、買い手探しに時間がかかってしまうこともあります。 売却価格はもちろんのこと、売却のタイミングや売却先の目処がついているかどうかを見極める必要があります。一般媒介契約は時間をかけて納得できる価格で売りたい人向けと言えます。一方、すぐにでも買い手を見つけて売りたいという人は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」がおすすめです。自分の目的に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

ポイント③:収益物件の売却で必要になる費用を把握しておく

不動産会社に支払う諸費用

仲介手数料

仲介した不動産会社に報酬として「売買価格の3%+6万円+消費税」を支払います。仲介手数料は成功報酬なので、収益物件の契約締結に至らなかった場合は支払う必要はありません。

その他実費

遠方の物件への査定依頼といった、交通費等の実費が発生する場合は、不動産会社から請求がきます。

金融機関に支払う費用

繰上げ返済事務手数料

収益物件を購入する時にアパートローンを利用しており、かつ売却時に残債が残っていて一括返済をする際は、一括返済事務手数料が発生することがあります。この費用が発生するかどうかは利用している銀行によります。

その他の費用

抵当権抹消登記費用

抵当権が設定されている不動産は売却することができないため、抵当権を抹消しなければなりません。この抵当権抹消に対し、登録免許税や司法書士の報酬支払いが必要になります。

収益物件の売却はお金が入ってくるだけでなく、出ていくお金もあるということを頭に入れておきましょう。収益売却ではどのくらいの費用が必要になるのか分からないので、事前に不動産会社に確認するようにして下さい。

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