不動産の任意売却は早めの対応が肝心!

このサイトでは、不動産の任意売却について、わかりやすく解説しています。ローン返済などにお困りの方は、ぜひご覧になってみてください。

家アイコン任意売却とは、専門の不動産業者などが債権者と債務者の間に入って調整し、ローン残高があるまま不動産を売却することです。

債権者と交渉したうえで買主を探し、売買条件に同意が得られると任意売却が成立します。任意売却は依頼してから完了するまで最低1ヶ月はかかります。住宅ローンの返済が滞って競売が成立してしまうと任意売却はできなくなりますので、確実に滞納が発生するとわかった段階で、できるだけ早く対応するようにしましょう。

ローンの返済に苦しむ人は国内でも多くいる

不動産を購入する際には、ローンを活用する方も多いはずです。不動産の購入費用は非常に高額になりがちですから、これも仕方がないことだと言えるでしょう。ローンを利用するときには、返済プランについても慎重に検討することが重要ですが、何らかの事情によって、購入後ローンの返済が難しくなってしまうケースも少なくないのが現実です。

日本で生活していると、「ローンが返済できなくても苦しんでいる人なんて、身近にいない」と感じる方も多いのかもしれません。しかし実際には、日本においてもローンの返済が滞ってしまうケースはあるのです。身の丈に合わないほどの豪華なマイホーム購入や、投資目的で購入した物件に、思うような投資効果が見込めたかった場合など、きっかけになる出来事は多数ありますから注意する必要があります。ローンの返済ができなくなれば、せっかく購入した不動産を売却してローンの残高を清算することになります。手元に何も残らなくなってしまいますから注意してください。

ローン返済が将来的に厳しい場合の選択肢

ローンの返済が難しくなってきた場合、「この先どうすれば良いのか」と不安に駆られる方も多いことでしょう。きちんとした知識を身につけないまま、最悪の選択をしてしまう方がいるのも事実です。将来的にローンが返済できなくなることが予想されるときには、どのような方法をとることができるのでしょうか。事前にきちんとした知識を身につけておきましょう。

一つ目の選択肢は「ローン会社との支払いについての相談」というものです。住宅ローンの場合は、返済が滞って数か月が経過すると、事務的に競売の手続きが進んでいってしまいます。そうなる前に、重要なのは返済計画について銀行側と相談することです。できるだけ早めに動くと良いでしょう。

二つ目の選択肢は「任意売却」です。不動産会社と法律の専門家が手を組んで、不動産を売却し、その費用をもとにしてローン残高を減少させます。競売にかけるよりも家を高く売ることができますから、ローン会社にとってもメリットがあり、ローン利用者にとってもメリットがあります。

三つ目の選択肢は「個人再生」と呼ばれるものです。こちらも法律家の手を借りて手続きを行うケースが多く、住宅ローンの支払期間の見直しなどを通じて、返済できるように調整できます。

任意売却するためは条件がいくつかある

任意売却は、マイホームを競売にかけるよりも高く売れる可能性があるというメリットがあります。ローン残高が少なくなれば、その後の生活を立て直すことも容易になります。どうしようもなくなったときにはぜひ積極的に検討したいシステムですが、任意売却を行うためにはいくつかの条件をクリアする必要があります。

任意売却では、物件を売却してその費用を返済に充てることになりますから、当然ローン会社側の合意が必要となります。また物件そのものに、売却できる価値がなくてはいけません。このほか、税金の滞納などで物件が差し押さえされていないことや、共有者の同意が得られていることなどが挙げられます。

条件の中でもっとも厳しいのが、ローン会社の合意を得るという項目です。任意売却は、ローンを返済する側にとってメリットが大きい制度となっているため、なかなか合意が得られず競売になってしまう可能性も否定できません。任意売却を検討し始めたら、これらのポイントを頭に入れておきましょう。

任意売却の前に検討すべきことは?

任意売却でも競売でも、「ローンが返済できないために不動産を失う」という事実には変わりがありません。任意売却をする前には、「なんとか売却を回避するための方法」がないかどうかを検討する必要があります。

たとえばほかに借金があって不動産のローンの返済が厳しくなっているのであれば、任意整理をすることで状況を改善できる可能性があります。また金融機関との話し合いでローンの返済期間の見直しが図れるケースもあるでしょう。今後もきちんと返済していくために、個人再生という手段もあります。

1.過払い金の返還請求

任意売却を検討し始めたときには、まず「住宅以外のローン」がないかどうかを確認しましょう。この確認は、「現在のローン残高」だけではなく、「過去に利用したローンの状況」についても行う必要があります。

過去に消費者金融などでお金を借り、完済していた場合には「過払い金」が発生している可能性があります。必要な手続きをとって、過払い金を返還してもらうことで、家計に余裕が生まれるケースも少なくありません。

過払い金は、過去にローンを利用していた期間が長く、金額が多い人ほど発生している可能性が高いのですが、完済から10年が経過すると時効を迎えて消滅してしまいます。個人で請求をしても誠実に対応してもらえないケースも多いので、専門家に依頼した方がスムーズに話を進められます。

2.任意整理

過去ではなく、現在も住宅ローン以外の借金に悩んでいる方も多いことでしょう。住宅ローンだけに集中できれば、無理なく返済していけるという場合には、任意整理を検討するのがオススメです。

消費者金融などで借りているお金には、利息制限法で定められている以上の金利で、返済しているものもあります。これを法律で定められている範囲で計算しなおして、借金の整理を行います。返済金額を減額できる可能性があるほか、すでに完済しているケースも少なくありません。この場合は、その後過払い金請求を行うことで、状況をより改善できることでしょう。

任意整理を行うためには、一度自分の借金を全て見直す必要がありますが、今後の生活を立て直すためにはとても重要な作業となります。

3.個人再生

残念ながら任意整理をしても、不動産を守れる見込みがない場合には、個人再生という手段を検討してみてください。個人再生では、住宅ローン以外の借金を少なくすることで、自宅を守るための手続きとなります。

住宅ローン以外の借金を圧縮することで返済が可能であれば、自己破産をされるよりも、金融会社にとってもメリットが大きくなります。ただし「きちんと返済していくこと」が前提となりますから、定期的な収入があることなど、認められるためには各種条件をクリアする必要があります。

個人再生を行うためには裁判所に申し立てる必要があり、またさまざまな条件を満たしているかどうかを厳しくチェックしなければいけません。また個人再生で本当に状況を改善できるかどうかにも、個人差があります。まずは一度専門家に相談してみると良いでしょう。

4.自己破産

ここまでの手段を使っても、残念ながら状況を改善できる見込みがない場合には、やはり不動産を手放さなければいけません。ローン残高などを踏まえて、自己破産をするのがベストだと勧められるケースもあります。

自己破産では、住宅を手放さなければならない代わりに、ローン残高もゼロになります。その後の生活を、本当の意味で一からスタートしていくことになります。ローンで悩んでいる方にとって、「残高がゼロになる」というのは非常に魅力的に映るかもしれません。しかし住む場所も財産もすべてを失うということには、精神的な苦痛も付き物です。自己破産はあくまでも「最後の手段」としてとっておいて、そのほかの手段を積極的に検討してみてください。

不動産売買には3種類の媒介契約がある

業者に売却や購入の仲介してもらうためには、必ず媒介契約を結びます。

不動産を売りたい依頼者が業者に買いたい人を見つけてもらう依頼するケースと不動産を購入したい人が、不動産を売ってくれる人を探してくださいと依頼するケースどちらも媒介契約です。

媒介契約は、宅地建物取引業法で定められていますが、媒介契約は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。

媒介契約は売主が選びますが、契約を結ぶことによって、売主と業者との売買仲介関係がはっきりとして、双方で権利や義務が発生します。

宅地建物を取引する業者は、媒介契約を結んだら、契約内容を書面に起こしてから記名・押印して売主に遅れることなく交付する必要があります。

1.一般媒介契約

一般媒介契約は、不動産を売却したい依頼主が、依頼をした宅建業者以外の他の宅建業者に重ねて依頼することが原則可能ですし、依頼主が自分で交渉や取引をする相手を見つけて契約することも原則可能です。

一般媒介契約には、「明示型」と「非明治型」の2種類に分けることができます。

明示型・・・他の宅建業者の名称や所在地を依頼した宅建業者に通知する義務がある契約です。

非明示型・・・他の宅建業者の名称や所在地を依頼した宅建業者に通知しなくてもよい媒介契約です。

宅建業者としては、専属や専任契約を結びたいと思うのが一般的です。一般媒介契約を結ぶと、依頼主は複数の業者への依頼をすることになります。ところが業者にとっては、媒介契約を結んでいる同業者がたくさんいるとデメリットがあると判断されてしまい、サポートが満足してもらえない可能性があります。また、サポートをしていながら、いつのまにか他で契約が完了してしまっていたというトラブルにも繋がります。業者が一般媒介契約を結ばないということはありませんが、結んでも、専属や専任に切り替えてもらおうとタイミングを伺っていることがほとんどです。

一般媒介契約を結ぶことが悪いことではありませんが、売主が期待できる効果が薄い契約です。

2.専任触媒契約

専任触媒契約は、一般触媒契約と違って複数の不動産業者と契約することはできません。窓口を一つすることによって、売却のためにチラシを作成してくれたり、サイトで積極的に情報を流したりなど力を注いでもらうことができます。

不動産業者では、売却を担当した会社のみに報酬が入ることになります。複数の不動産会社にも依頼をすることができる一般触媒契約をしている依頼主に、まったく力を入れないということはありませんが、力を注いでいたのに、結局他に利益を取られてしまうケースも考えられます。自分のところで営業していた努力が水の泡になってしまう可能性もあるため、一般触媒契約をしている依頼の営業に入れてくれる力が弱まってしまう可能性が高くなります。

親戚や友人など購入を希望する人がみつかった場合には、業者を通さずと直接売却することが可能です。依頼主の売却への行動に制限が出てしまいますが、不動産会社は希望者を見つければ収入となるため、他の物件よりもより力を注いでくれます。

専任触媒契約では、不動産会社は依頼を受けると契約日から一週間以内に指定流通機構へ対象となる物件を登録する義務が発生します。すぐに登録されるため、物件が早めに売却されやすくなります。

3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社に購入希望者との仲介を依頼します。

専任触媒契約と同様に、窓口となる仲介する不動産会社はひとつとなりますが、専属専任媒介契約は、依頼主が知人に勝手に売却することはできません。契約するときには、不動産会社を通さないといけません。

「専属専任」ということで、特定の不動産会社に仲介依頼するため、一般媒介契約や専任触媒契約よりも拘束力が強い契約内容になっています。

拘束力が強いですが、その分不動産会社は購入希望者が見つかると手数料収入を得るために、チラシやサイトへの物件登録と、広告宣伝活動に力を入れてくれます。

信頼できる不動産会社に売却活動をしてほしい、というときには専属専任媒介契約をするほうが早く売却できる可能性がアップします。

不動産業者には販売状況を報告する義務があります。専任媒介の場合には隔週ですが、専属専任媒介は毎週行います。依頼主が頻繁に売れ行き状況を確認することになるため、業者側も売却に向けて積極的に行動してくれることを想定することができます。

専属専任となるため、信頼できる業者は慎重に選ぶことが重要なポイントとなります。継続したいときには更新することはできますが、契約の有効期間は3ヶ月です。進捗状況が芳しくない場合には、更新せずに違う業者に依頼するか、一般媒介に変更することも検討してみましょう。

一般触媒契約と専任媒介契約を比較!

不動産を任意売却するときには、依頼主が不動産会社と売却するために契約を結びます。契約は任意売却するためには必ず行うことになります。

通常、任意売却するときには、専任媒介契約または専属専任媒介を結びます。専任として窓口をひとつに絞ると、債権者とスムーズにやりとりが可能になります。

専任媒介契約または専属専任媒介と媒介契約を結ぶ理由として

任意売却するときには、専属専任媒介または専任媒介契約だけでなく一般触媒契約でも可能です。

一般触媒契約よりも、専属専任媒介または専任媒介契約のほうが売却するときには有利に働くイメージがあり、ポイントは自分の力になってくれる不動産会社を選んでいきましょう。

明示型と非明示型とは?

不動産会社を売却依頼するときには、媒介契約を結びますが、一般媒介契約を結ぶと複数の不動産会社に売却依頼をすることができます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に契約することができる売却できる可能性がアップするイメージがありますが、業者との調整は自分で行う必要があります。業者によっては、他に売却が決まってしまうと手数料が入らないため、売却活動を熱心に行ってくれないところもありますが、業者同士が競ってくれて高く売却できる可能性もあります。

一般媒介契約には明示型と非明示型と2種類です。

明示型にはどの不動産業者に依頼をしているか通知が必要で、具体的には名称と所在地の通知を行います。

非明治型は、どこに依頼しているか通知する必要はありません。知らせる手間を省くことができますが、業者にとっては競う業者がどこかわからないで、売却活動をすることになるため営業活動に力を入れてくれない可能性もでてしまいます。

触媒契約を結ぶ際の注意点

契約をする前に不動産会社に確認しておくことがあります。

・希望を伝えながら相談をしましょう

売却や引越し時期や価格など希望条件をしっかり伝えていきましょう。売却を他人に知られたくない場合には、営業活動に制限がかかることもあります。それぞれの事情など細かなことであっても、条件は正確に伝えます。希望の要件によっては、売却が難しくなることもあるため、不動産会社と十分相談しながら最終的な条件を決めていきましょう。

・不動産会社の業務内容を確認しておきましょう

不動産会社が提示している業務内容をしっかり確認しておきましょう。確認不足で依頼主は受けられると思っていたサービスが実は受けられないというケースもあります。

どのよう営業活動をしてくれるか、状況の確認、サービス内容など契約前に確認することはたくさんあります。細かくなりますが、契約前にしっかり確認しましょう。

・手数料を確認

不動産会社の手数料を確認してから契約を結びましょう。

契約の内容や確認事項は、国土交通大臣が標準媒介契約約款を出しています。約款の内容や確認事項をしっかり確認しておきましょう。

まずは不動産会社に相談してみるといい

将来的にローンが支払えなくなることが予想されるときには、できるだけ早めに動き出すことで選択肢の幅も広がることを頭に入れておいてください。借金と、それを整理して状況を改善するための方法については、非常に複雑です。自分だけでなんとかしようと思うと、時間切れで手遅れになってしまう可能性もあります。

こんなときには、まずは不動産会社に相談をして、どのような方法がとれるのか検討してみると良いでしょう。自分たちの状況と照らし合わせて、「なぜローンの返済が難しいのか」「どうすれば問題を解決できるのか」を見つめなおすことで、ベストな選択肢が見えてくるはずです。それぞれの手段のメリット・デメリットも踏まえた上で、今後について考えてみてください。

任意売却専門のサポート業者に助けてもらおう!

業者イメージ「ただでさえ苦しいのに、サポート業者に支払う費用など、用意できない…」とお悩みの方、ご安心ください。

業者への報酬は、不動産の任意売却が成立した時点で売却金額から支払われるから、依頼時の自己負担金は0円で済みます。その割合は法律により定められているので、必要以上の手数料を請求されることもありません。

苦労して手に入れたマイホームを手放すのは悔しいかもしれませんが、任意売却という制度を利用して少しでも残債を減らし、生活の立て直しを計っていきましょう!

また近年は、以下のようなサポートサービス提供に向け努力している業者も、数多くいます。

  • 不動産を買い上げたうえで依頼者と賃貸契約を結ぶ(住居に住み続けられる)
  • 難しいと言われる親族間売買が可能になるよう、交渉してくれる

本サイトでも、きめ細やかなサービスや抜群の交渉力を誇る任意売却サポート業者の情報を特集していますので、ぜひチェックを!

失敗しない!任意売却おすすめ専門業者を紹介

任意売却を依頼できる先は大きく不動産会社、司法書士、社団法人の3つに分けることができます。それぞれ特徴があるのですが、手続きを進めるためには専門的知識や交渉力などが必要になるため、任意売却の経験や実績がないところに依頼してもよい結果が得られません。

そこで、首都圏で任意売却をサポートしてくれる業者を調査し、信頼できるところをピックアップしました。任意売却をして新生活をスタートしたいという方はぜひ参考にしてください。
※厳密には、任意売却を行えるのは不動産業者のみです。司法書士や社団法人などは、提携する不動産業者(宅建業者)に売却を依頼することになります。

株式会社リアル
住所 東京都渋谷区渋谷3-10-15 中村ビル4F
特徴 ・不動産競売入札代行の経験とノウハウを生かした任意売却サポートはフットワークが軽く、競売開始が決定してからでもスピーディーな対応が可能。
・債権者との折衝を得意としているので交渉力には定評があり、司法書士と連携しながら債務者側に立った有利な取引を進めてもらえるので安心できる。

不動産の任意売却ができる株式会社リアルの詳しい情報を見る≫

福屋不動産販売(池袋店)
住所 東京都豊島区西池袋1-18-6 2F
特徴 ・売却の物件の調査や査定は、専門のスタッフが難しい法律上の規制をもとにあらゆる角度から無料で調査。
・グループ会社の「(株)福屋アセットマネジメント」が、物件を購入。「早めに売却したい」「周囲にバレたくない」などの要望にも対応しているので、安心して利用可能。

不動産の任意売却ができる福屋不動産販売の詳しい情報を見る≫

セルバ・プランニング
住所 東京都品川区西五反田2-7-11 intexビル 5F
特徴 ・「任意売却支援センター」というサイトを運営しており、不動産の買い取り事業も行っているので時間的に余裕のない場合は自社買い取りも行う。
・宅地建物取引主任者はもちろん任意売却アドバイザー、住宅ローンアドバイザーなどの有資格者が多数揃っていて、専門家と提携した手厚いサポートが可能。

不動産の任意売却ができるセルバ・プランニングの詳しい情報を見る≫

レフォルマ
住所 東京都目黒区下目黒3-7-2 小西ビル4F
特徴 ・任意売却サポートサービスでは10年以上の歴史があり、対応エリアは関東だけでなく関西、九州まで広範囲で、マンション再生を前提とした任意売却も可能。
・代表者自身がローン返済困難時に任意売却を選ぶメリット広めるため著書執筆やセミナー、マスコミ出演など積極的に活動している。

不動産の任意売却ができるレフォルマの詳しい情報を見る≫

インプルーブ
住所 東京都港区南麻布2-7-25 日高ビル5F
特徴 ・任意売却に精通した専門スタッフが在籍し、さらに法律や税務の専門家と連携することで法令遵守のクリーンな任意売却を実現している。
・不動産の価値最大化を目的としており、通常の任意売却だけでなくセール&リースバックプランも用意して売却後に住み続け、将来余裕ができた時に買い戻すことも提案。

不動産の任意売却ができるインプルーブの詳しい情報を見る≫

センチュリー21広宣
住所 東京都豊島区東池袋3-20-21
特徴

・不動産会社として40年、任意売却サポート業務で20年の実績を持ち、センチュリー21の広範囲なネットワークを生かして相談や売却手続きは全国対応。
・850近くあるセンチュリー21加盟店舗と連携しているのでスピーディーな任意売却が可能で、年間で100~120件以上の任意売却実績を誇る。

不動産の任意売却ができるセンチュリー21広宣の詳しい情報を見る≫

イースタイル
住所 神奈川県川崎市幸区塚越2-218
特徴 ・任意売却の無料相談サイト「いい任売.jp」を運営しており、司法書士事務所や税理士事務所との連携により住宅ローン全般の複雑な悩みも解決が可能。
・任意売却後の引越しサポートに力を入れており、転居先が見つかった場合の仲介手数料は無料で引越し費用の立替え相談にも応じてもらえる。

不動産の任意売却ができるイースタイルの詳しい情報を見る≫

ライビックス住販
住所 神奈川県横浜市西区平沼1-38-2 咲久良ビル602号
特徴 ・代表者が不動産業界で長いキャリアを持つほか、任意売却に関するNPO法人を設立するなど住宅ローン問題の解決に積極的に取り組んでいる。
・設立から10年の実績があり法律事務所や司法書士と連携してサポートを行うことで、きめ細やかなサービスを提供することができる。

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ワコー・コーポレーション
住所 東京都世田谷区太子堂1-4-33 アークビル7F
特徴 ・任意売却サポートでは20年の歴史があり、現在も月の相談件数は100件を超える実績。東京だけでなく全国対応でフルサポートを行っている。
・元債権者や元銀行員のスタッフが在籍しているので交渉力があり、任意売却後の新生活スタートのフォローも無料で対応してもらえる。

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全日本任意売却支援協会
住所 東京都千代田区丸の内3-4-1 新国際ビル8F
特徴 ・専門知識が豊富な不動産会社のコンサルタントが相談員として対応しており、顧問弁護士や司法書士も在籍するので複雑な問題もサポート可能。
・全国38エリアに窓口が設置されているので場所を選ばず任意売却の相談が可能で、都市圏だけでもすでに4,000件以上の相談実績がある。

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任意売却支援機構(任意売却119番)
住所 東京都港区新橋2-16-1 ニュー新橋ビル1135号
特徴 ・定期的な研修を受けている専門スタッフが弁護士・司法書士・不動産コンサルタントといった専門家と共同で問題の解決を行うので安心。
・電話による無料相談は土日も対応しており、北海道から九州にまで支部展開しているので全国どこにいても任意売却のサポートが受けられる。

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シナジーコンサルティング
住所 東京都台東区浅草橋5-1-36 パークサイド日東1F
特徴 ・任意売却物件の不動産を中心に取り扱っているため専門知識と交渉力に強く、専門の法律家と連携することで幅広く依頼者の悩みに対応。
・返済条件の変更や親族間売買など、任意売却という枠組みを外して依頼者にとって何が最適な解決策なのかを検討して提案してもらえる。

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司法書士法人ジェネシス
住所 東京都千代田区外神田6丁目14-7 AK starビル7F
特徴 ・全国10ヶ所に展開する業界最大級の司法書士事務所で、ジェネシスグループの中に弁護士法人もあるので幅広く問題解決することが可能。
・司法書士事務所でありながら、近隣相場を加味した最適な任意売却方法を提案したり、住み続けることができるリースバックにも対応。

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守屋智義司法書士事務所
住所 東京都江戸川区西小岩3-31-14 ジブラルタ生命小岩ビル 2F
特徴 ・住宅ローンの返済や多重債務の問題解決を専門に行っていて、不動産会社と連携しているため任意売却を相談しやすい環境が整っている。
・任意売却に関する相談はすべて無料で、住宅ローンだけでなくカードローンや消費者金融などの返済に困っていても同時解決が可能。

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任意売却に強い業者や事務所を紹介しておりますが、なかにはアパートの買取に特化している業者というのも存在します。アパート売却を考えているという方はぜひ見てみてください。

築古アパートを高く売りたい!アパート買取高額査定のコツ

不動産の任意売却と競売の違い

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、借り入れをしている銀行などの金融機関は裁判所を通じて対象の不動産を優先的に売却することができます。優先的に売却することができる手続きを競売手続きといい、売却代金は支払いが滞っているローンの残額に回されます。

債権者となる金融機関では住宅ローンを申請したときに、購入した不動産に抵当権を設定します。抵当権は、万が一ローンの返済が滞ったときに不動産を売却した利益の中から返済できていない残額に充てるための保険の役割を担っています。

最近はローンが滞ってもすぐに競売にかけるということはなく、4~6ヶ月滞ったときに意向される傾向です。裁判所から債務者宛に競売開始決定通知が届いたときには、最短で4ヶ月ほどで強制的に抵当権がかけられている不動産は売却されます。

競売にかかった不動産は相場価格の6~7割ほどで落札されてしまいます。割安の金額で売却されてしまうため不動産が売却できても、債務者の債務の多くが残ってしまいます。

一方任意売却とは、不動産コンサルタントが債権者の金融機関とローンが滞っている債務者の間に入りローンの残額の調整を行います。債権者の合意を得てから、ローン残高よりも不動産売却が価格よりも下回っても売却することができます。

競売や裁判所が間に入っているため強制的に不動産が売却されてしまいますが、任意売却の場合には裁判所は間に入らないため債務者の判断で売却をすることができます。

競売手続きに入ったら任意売却できない?

競売手続きに入ってしまった不動産でも任意売却は可能です。

債権者となる金融機関の取り下げが条件となりますが、競売が必須条件という債権者はほとんどいません。残額が多く回収できるのであれば極端な話はどちらでもOKということになります。

ただし入札が入るとトラブル回避のために債権者の多くは取り下げをしません。入札日が近づいていて任意売却したい場合には取り急ぎの対応が必要になります。

競売手続きは入札の希望申し込みは開札日の7日前からですが、取り下げは前日まで可能です。ただし、入札期間に入ってしまうと取り下げできません。

また売却価格が落札価格よりも多少の金額が高いだけでは債権者を納得させることはできません。債権者は売却費用を負担してまで任意売却に応じるという考えはないためです。

任意売却専門の業者と一般的な不動産会社はなにが違うの?

任意売却するときには、不動産取引となるため宅地建物取引主任者がいる不動産会社が手続きを行います。

では任意売却は不動産会社だったらどこでも良いのか?という疑問が出てきます。よく見かける不動産会社は一般的に不動産の売買や賃貸の仲介業をおこなっています。ところが、任意売却は売買や仲介業とは取引が異なります。

一般的な不動産は売主だけですが、任意売却される不動産には売主だけでなく抵当権を持つ債権者も一緒についてきます。売却するためには、抵当権を所有している全員の承諾を取り付ける必要があります。全員の承諾を得てから不動産を購入してくれる買主を探して売却まで行います。

そのため任意売却のためのノウハウが必要です。任意専門の業者は専門的な知識や経験を持っているだけでなく、交渉力や判断力などを含めたノウハウが必要です。宅地建物取引に関する法律だけでなく、民法や破産法などさまざまな法律に関する知識が必要です。

一般的な不動産売却はこんな流れ

不動産の売却を決めたら周辺相場の物件をチェックし、売却するための不動産会社を探します。不動産会社は信頼が必要です。そのためにも情報収集が必要です。不動産の査定を依頼しますが、多くの情報を収集するために数社に依頼をしてみましょう。

査定を確認し仲介をする不動産会社を決めたら契約を結びます。契約形態は3つほどありますが希望する方法を検討しながら契約を結びます。売り出し価格は自分の希望だけでなく、査定で出た金額と周辺相場など含めて決めていきます。購入希望者が現れた売却条件の交渉を進めていきます。

売買契約を結ぶ前にはトラブルを避けるためにも物件に関するさまざまな情報をより正確に伝えます。条件が合意したら売買契約を結び手付金を受け取ります。引き渡し手続きを行うときには代金と登記申請を行いますし、確定申告時には税務申告などの手続きも行います。

任意売却で不動産を売る流れ

専門業者に問い合わせを行います。ただし任意売却は非常に繊細な案件です。そのため細かな確認事項があるので実際に業者相談をしながら信頼関係を築き上げることが大切です。

業者にて、住宅ローンや修繕積立金の滞納状況、管理費、残額など伝えて売却方法やスケジュールなど任意売却をしたい方にとって一番良い方法を考えていきます。

業者によって不動産の価格査定がはじまります。資料として写真の撮影や近隣相場の確認などから査定の結果を債権者に販売価格の同意をいただきます。

債権者の承認後任意売却の手続きがはじまります。専門業者にて買主を選び、決定後には売買契約が締結されます。契約締結後には不動産の明け渡しと代金の決済が行われ完了となります。

一般の不動産会社では任意売却できないこともある

不動産売買や賃貸物件を探しているときには、大手よりも古くから経営している地域密着の不動産屋さんの方が有利に働くことがあるともいわれています。ところが任意売却に関しては、知識がない場合によっては知らないという不動産会社も少なくありません。

不動産会社で働く人には不動産取引に関してさまざまな知識を持っている人が多く、中には第一線で働くためのスキルとして宅地建物取引士の資格を持っています。ところが任意売却には不動産への知識だけでなく、司法の知識も必要になります。

任意売却の手順はある程度決まっていることから、大手にてマニュアルが整備されて取扱いが行われるようになってきています。任意売却を検討中では、専門業者だけでなく大手不動産仲介会社に相談できる可能性がある場所です。

不動産を任意売却をした人の体験談1

任意売却することを近所の方々にばれずに引越しをしたいと思っていました。売却したことは隠すことはもちろんできませんが、理由は知られたくありません。遠くに引っ越せば理由がばれていても、安心できますが、引越しはできればそう遠くない距離にしたいと考えていました。

任意売却を相談にいったところ、実は通常の売却と同じように情報公開の範囲を限定できると聞いて安心しました。任意売却の手続きはスピーディーに対応が必要だそうで、買主と見込める方のみに情報公開されるので秘密は厳守されるそうです。

どの物件でも範囲を限定するという対応はしていないそうですが、聞いたところによると不動産売買では守秘義務がしっかりしていて、任意売却をすることだけでなく、住宅ローン以外の債務状況などは勝手に外部に漏れることはないそうです。

任意売却は一般的な中古物件の売り出しと同じ方法で販売情報が公開されるため、チラシやネットなどには売却したい理由は掲載されないそうです。自分達が平然と日常を過ごしていればばれないと思いました。

競売では裁判所が入札したい人を集めるため情報を公開して、インターネットで誰でも見られるそうです。そう考えると任意売却を決断してよかったと思っています。

不動産を任意売却をした人の体験談2

バブル崩壊という言葉を耳にしますが、そんな私もバブル期に不動産投資をしてしまい崩壊と共に苦悩がはじまりました。投資用マンションはバブル期には、値上がり益と節税効果という誘いの言葉につい複数のマンションを購入しました。ところが購入ししばらくしてからバブルの崩壊がはじまりました。

購入した投資用のマンションはあっという間に価格が下落しました。そのときに手放さず、本業の収入もそこそこあったため、マンションは家賃を下げながら貸し出し続け支払を続けました。

ところが、徐々に収入が減りはじめ、ローンの返済が滞りはじめ任意売却の検討をはじめました。

査定をしたところ、当時5000万円ほどで購入したマンションは1000万円を切ってしまう価格でした。築年数が経っていることが査定を下げる要因となってしまいました。任意売却を検討してから半年ほど経ったころようやく売主が決まりはじめ、その後は残り所有していたマンションも売却することができました。

ある程度まとまった収入があったからこそ決断が遅くなってしまい、価格も下がってしまったと痛感しています。収入減になってしまった原因も時代を読む力がなかったからだと思います。行動力と決断力がなかったからこそ苦悩が長く続いてしまいました。

PICKUP

不動産の任意売却に定評のある会社3選

売却スピードの早さなら

「不動産会社」

不動産売買のプロだけに、スピーディーな売却が可能。さらにリースバックなど債務者にも優しいサービスが特徴。

おすすめ不動産会社

株式会社リアル

株式会社リアル_キャプチャ画像

おすすめの理由

競売の専門家で、任意売却の実績が豊富。債権者との折衝も非常に得意で、早急な売却・整理が可能。

公式HPを見る▶

係争になった時に頼れる

「司法書士」

自己破産も含めた債務整理の相談が可能。住宅ローン以外にも、多重債務で困っている人におすすめ。

おすすめ司法書士

司法書士法人ジェネシス

司法書士法人ジェネシス_キャプチャ画像

おすすめの理由

任意売却・債務整理時の係争を得意としており、これまで数多くの事例を取り扱っています。

公式HPを見る▶

全国各地に対応

「社団法人」

任意売却の相談員などが在籍し、親身なサービスが魅力。全国展開するところも多く、依頼しやすいのも魅力です。

おすすめ社団法人

全日本任意売却支援協会

全日本任意売却支援協会_キャプチャ画像

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